Analiză imobiliară Constanța – Septembrie 2025

Market update realizat de Tomisimo.ro – analiză imobiliară Constanța Septembrie 2025 – George Vasile

În septembrie 2025, piața imobiliară din Constanța a înregistrat următoarele evoluții cheie:

• Preț mediu apartamente vechi: 1.893 €/mp (+13,15% față de septembrie 2024)
• Preț mediu apartamente noi: 2.000 €/mp (+3,84% față de septembrie 2024)
• Tranzacții totale județ: 2.697 (–9,97%)
• Tranzacții totale Municipiul Constanța: 774
• Ipoteci totale județ: 1.326 (–35,83%)
• Salariu mediu net: 4.868 lei / 959 € (+4,18% RON, +2,13% EUR)
• Curs mediu EUR/RON: 5,0737 (+0,16%)
• Inflație: 9,9%
• Indice de accesibilitate: 25,48 ani pentru un apartament de 2 camere (88.000 €)

Aceste date oferă o imagine coerentă a unei piețe stabile, influențate puternic de cumpărătorii grăbiți să finalizeze achizițiile înainte de majorarea TVA de la 9% la 21% (1 august 2025).

Raportul sintetizează evoluțiile din septembrie 2025: cursul valutar, dobânda de referință, prețurile medii pe mp, tranzacțiile, autorizațiile de construire, ipotecile, salariul mediu și indicele de accesibilitate la locuințe.

1. Context economic: curs EUR/RON și dobânda de referință (Septembrie 2025)

1.1. Cursul mediu EUR/RON – Septembrie 2025

• Curs mediu EUR/RON: 5,0737
• Variație față de luna august: +0,16%

Cursul euro a continuat o evoluție lent ascendentă, fără impact semnificativ asupra prețurilor imobiliare exprimate în euro.

1.2. Dobânda de referință BNR – Septembrie 2025

• Dobânda de referință BNR: 6,50%
• IRCC (T2 2025): 6,06%
• IRCC (T3 2025) (valabil de la 1 ianuarie 2026) : 5,68%

Dobânzile s-au menținut în zona stabilă a ultimelor luni. Pentru cumpărătorii care depind de credit ipotecar, costul total al finanțării rămâne relativ ridicat, dar previzibil, ceea ce menține o parte dintre potențialii clienți în piață.

1.3. Rata șomajului în județul Constanța

• Septembrie 2024 1,6
• Septembrie 2025 1,8
• Variație: +12,5%

1.4. Inflația

• Septembrie 2025: 9.9%
• Septembrie 2024: 4.6%

Sursă: Institutul Național de Statistică

2. Prețul mediu pe mp în Constanța

2.1. Apartamente vechi vs. noi septembrie 2025

• Preț mediu apartamente vechi septembrie 2025: 1.893 €/mp
• Preț mediu apartamente noi septembrie 2025: 2.000 €/mp
• Preț mediu apartamente vechi septembrie 2024: 1.673 €/mp
• Preț mediu apartamente noi septembrie 2024: 1.926 €/mp
• Apartamente vechi Variație față de septembrie 2024: 13,15%
• Apartamente noi Variație față de septembrie 2024: 3,84%

Piața imobiliară din Constanța a încheiat septembrie 2025 cu o creștere consistentă a prețurilor, în special pe segmentul apartamentelor vechi. Acestea au înregistrat un avans de 13,15% față de septembrie 2024, ajungând la o medie de 1.893 €/mp, semn că cererea pentru locuințele bine poziționate și deja ocupabile rămâne ridicată. Apartamentele noi au continuat să se mențină la un nivel ferm, cu o creștere mai moderată de 3,84%, atingând 2.000 €/mp.

În proiectele noi, dezvoltările din zone precum Tomis Plus, Palazu și Campus continuă să atragă cumpărători, iar ritmul actual al vânzărilor oferă suport pentru menținerea prețurilor. Diferența dintre evoluția segmentelor vechi și noi indică o piață în care zonele consolidate și apartamentele deja finalizate câștigă teren, în timp ce oferta nouă rămâne stabilă, dar avansul este temperat de prețurile deja ridicate și de contextul macroeconomic. Per ansamblu, piața rămâne solidă, cu un trend ascendent controlat și diferențiat între segmente.

2.2 Construcții noi – Analiză imobiliară Constanța – Septembrie 2025

• Autorizații de construire eliberate pentru clădiri rezidențiale 2025: 144*

• Autorizații de construire eliberate pentru clădiri rezidențiale 2024: 126
• Variație autorizații de construire 2024 față de 2025: +14,29

*Date provizorii.

3. Tranzacție reală recentă – exemplu Septembrie 2025

• Tip proprietate: Apartament 2 camere
• Zona: INEL II
• Suprafață utilă: 49.36 mp
• Etaj: 3 / 4
• An construcție: 1981
• Stare: Finisaje medii
• Sistem încălzire: Centrală proprie pe gaz
• Preț tranzacționat: 88.000 €
• Preț pe mp: ~1.782 €/mp
• Durată expunere: 30 zile

Această tranzacție reflectă dinamica tipică a cartierelor bine conectate și cu cerere mare. Viteza de vânzare rămâne ridicată în segmentul 75.000–95.000 € pentru 2 camere.

Tranzacție încheiată de George Vasile, Realtor membru NAR.

4. Salariul mediu în Constanța septembrie 2025

• Salariul mediu net septembrie 2025: 4.868 lei
• Salariul mediu net în euro septembrie 2025 : 959 Euro
• Salariul mediu net septembrie 2024: 4673 lei
• Salariul mediu net în euro septembrie 2024: 939 Euro
• Variație față de 2024 în RON: 4,18%
• Variație față de 2024 în RON: 2,13%

Evoluția salariilor susține într-o anumită măsură stabilitatea cererii, însă creșterea prețurilor la locuințe rămâne mai rapidă decât avansul veniturilor, ceea ce influențează accesibilitatea.

5. Indicele de accesibilitate la locuințe – Septembrie 2025

Formula utilizată:
Preț mediu apartament 2 camere / (salariu mediu net × 12 × 0,3)

Exemplu cu valori din piață:

• Preț estimat apartament 2 camere: 88.000 €
• Salariu mediu net: 959 €
• Economisire: 30% din venit

5.1 Venitul anual cu potențial de economisire

959×12×0.3=3.452,4 € / an

5.2 Numărul de ani necesari pentru achiziție din economii

88.000/ 3.452,4 = 25,48 ani

5.3 Număr de salarii medii necesare pentru achiziția unui mp în Constanța

1.782 / 959 = 1.85

Indicele de accesibilitate rămâne apropiat de nivelul din vară, indicând o presiune ușoară pe capacitatea cumpărătorilor de a accesa proprietăți în zonele mai bine cotate.

Analiză imobiliară Constanța – Septembrie 2025

6. Numărul de tranzacții imobiliare în Constanța – Sepembrie 2025

• Tranzacții totale în județ septembrie 2025: 2.697
• Tranzacții totale în județ septembrie 2024: 2.996
• Tranzacții municipiul Constanța: 774
• Variație față de septembrie 2024: -9.97%

Principalul motiv al scăderii îl reprezintă numărul foarte mare de achiziții finalizate înainte de majorarea TVA, aplicată de la 1 august, când taxa a urcat de la 9% la 21%. Mulți cumpărători s-au grăbit să închidă tranzacțiile înainte de termen, ceea ce a generat un volum neobișnuit de mare în lunile anterioare și, implicit, o normalizare printr-o scădere în perioada imediat următoare.

Chiar și în acest context, ritmul pieței rămâne sănătos, susținut de interesul constant manifestat după sezonul estival și de o ofertă suficient de variată pentru a menține activitatea tranzacțională la un nivel stabil.

7. Numărul de ipoteci – Județul Constanța – septembrie 2025

Analiză imobiliară Constanța – Septembrie 2025

• Număr total ipoteci județ 2025: 1.326
• Număr total ipoteci județ 2024: 2.066
• Variație față de septembrie 2024: -35,83%

Sursă: Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară

8. Concluzii și perspective pentru ultimele luni ale anului

Piața imobiliară din Constanța în septembrie 2025 a prezentat un mix solid de stabilitate și activitate sănătoasă. Prețurile se află într-o ușoară tendință ascendentă, tranzacțiile se mențin peste nivelul de anul trecut, iar ipotecile indică în continuare un apetit constant pentru achiziții finanțate.

Pentru următoarele luni, ne așteptăm la:

• menținerea unui ritm moderat al tranzacțiilor, tipic finalului de an
• ușoare ajustări pe anumite segmente cu ofertă ridicată
• stabilizarea prețurilor în proiectele noi, unde cererea rămâne puternică

9. Alege un profesionist în domeniul imobiliar

Dacă vrei o evaluare precisă a proprietății tale din Constanța sau dorești să analizezi cum te afectează aceste date în contextul achiziției sau vânzării, te putem ajuta cu o consultanță personalizată. Poți solicita o analiză completă la 0734121343 sau la george.vasile@georgevasile.ro

Analizată reazlitată de George Vasile

• membru al Asociației Brokerilor imobiliari din România. Broker imobiliar acreditat cu licență nr: 1222.
• membru în Asociația Profesională a Agenților Imobiliari din România Nr. Licență: CT-0600
• membru internațional al National Association of REALTORS® din SUA: Member id number (NRDS) 61425197
• Membru Business Network International (BNI) Romania